¿Qué es el Catastro y para qué sirve? Guía completa para entenderlo
7 de marzo de 2026
¿Qué es una segregación de finca?
Una segregación es la operación por la que se divide una finca matriz en dos o más fincas nuevas e independientes. Cada porción resultante pasa a tener su propia referencia catastral y puede ser transmitida, vendida o heredada de forma separada.
Es una operación muy habitual cuando se quiere vender una parte de un terreno, repartir una herencia entre varios herederos o independizar una edificación del resto de la parcela.
Para que sea válida, hay que demostrar gráficamente ante el Catastro qué porción se separa y qué parte queda en la finca original, asegurando que la suma de las partes coincide con la totalidad y no genera solapamientos con fincas colindantes.
¿Qué es una agrupación de fincas?
Una agrupación es la operación contraria: consiste en unir dos o más fincas independientes en una sola. Las fincas originales desaparecen y dan lugar a una nueva finca con una única referencia catastral y una geometría unificada.
Se utiliza frecuentemente cuando se quiere construir sobre varias parcelas contiguas, simplificar la gestión de propiedades colindantes o regularizar situaciones donde una construcción ya ocupa físicamente varias fincas distintas.
¿Qué es una reparcelación?
La reparcelación es un proceso más complejo, habitual en desarrollos urbanísticos. Consiste en transformar la configuración de un conjunto de fincas originales en nuevas parcelas edificables, redistribuyendo el suelo según el planeamiento urbanístico aprobado.
Es una operación que afecta a varios propietarios a la vez y requiere una coordinación técnica y legal muy precisa para garantizar que el resultado encaja con la realidad topográfica y con los derechos de cada propietario.
¿Por qué es necesario un IVGA en todas estas operaciones?
En los tres casos — segregación, agrupación y reparcelación — es imprescindible acreditar gráficamente ante el Catastro cómo queda la nueva configuración de las fincas. El instrumento técnico para hacerlo es el Informe de Validación Gráfica Alternativa (IVGA).
El IVGA certifica que la nueva representación gráfica propuesta es técnicamente válida según los criterios del Catastro. Sin este informe favorable, no es posible inscribir las nuevas fincas en el Registro de la Propiedad ni formalizar la operación ante notario.
¿Qué pasos hay que seguir?
Aunque cada caso tiene sus particularidades, el proceso habitual para una segregación, agrupación o reparcelación sigue estos pasos:
- Análisis de la situación actual — revisión de la documentación catastral y registral existente y estudio de viabilidad de la operación.
- Trabajo técnico de campo — medición sobre el terreno y elaboración de la nueva geometría de las fincas resultantes.
- Elaboración del IVGA — preparación del archivo técnico y solicitud del informe ante la Sede Electrónica del Catastro.
- Escritura notarial — una vez obtenido el IVGA favorable, se formaliza la operación ante notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad — las nuevas fincas quedan inscritas con plenas garantías jurídicas.
¿Cuándo conviene hacer una segregación o agrupación?
Estas operaciones son especialmente recomendables en los siguientes casos:
- Quieres vender una parte de tu terreno sin desprenderte de toda la propiedad
- Vas a repartir una herencia con varios inmuebles entre distintos herederos
- Tienes varias parcelas contiguas y quieres gestionarlas como una sola
- Quieres construir sobre un terreno que actualmente está dividido en varias fincas
- Necesitas regularizar una situación donde la realidad física no coincide con la catastral
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